地产：销售增速拐点已至 荐12股
2016年1-10月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长8.1%和6.6%，单月投资额增速达到13.4%创出年内新高；销售面积和金额同比分别增长26.8%和40.1%，10月调控政策效应尚未全面发酵，增幅略微收窄，但观望情绪渐起叠加高基数效应，从11月高频数据看成交降温明显。随着库存去化月数持续走低，4季度房地产投资增速企稳回升趋势明显，完全符合我们此前的判断，但下游销量的走弱预示着此次投资回升的时间和空间有限，我们维持板块中立评级，继续建议挖掘结构性机会，主要推荐：
1)资源型龙头：招商蛇口（001979）、绿地控股（600606）、华侨城等；2)定增价倒挂：上实发展（600748）、荣盛发展（002146）、新湖中宝（600208）、泰禾集团（000732）等；3)优质转型：华业资本（600240）、嘉宝集团（600622）、广宇集团（002133）、迪马股份（600565）、天保基建（000965）等。
支撑评级的要点1-10月，全国房地产开发投资额同比增长6.6%，较1-9月扩大0.8个百分点；商品房新开工面积同比上升8.1%，较1-9月扩大1.3个百分点；施工面积同比上升3.3%，增速较1-9月持平；土地购臵面积同比下降5.5%。10月单月新开工面积和投资增速分别大幅上升至20%和13%，后者创出年内新高，而施工面积增速也有负转正。随着库存去化月数持续走低，4季度投资增速企稳回升趋势明显，托底年内中国经济，走势完全符合我们此前的判断。
1-10月的商品房销售面积为120,338万平方米，同比上升26.8%；销售额为91,482亿元，同比上升41.2%；较上月回落0.2个百分点；销售均价为7,602元/平米，同比上升11.3%，较上月回落0.1个百分点。10月单月销售面积和销售额分别同比增长26.4%和40.1%，增幅较9月均有所收窄，调控效应初显。根据高频数据统计，11月楼市成交进一步降温，主要受到调控政策带动的观望情绪和高基数因素的影响，预计后续调控政策效应将持续放大。
1-10月，房地产开发企业合计资金来源为117,261亿元，同比上升15.5%，较1-9月回落0.1个百分点。预收款及按揭款分别同比增长32%和52%，增速继续维持高位，显示销售端回款良好，而贷款增速1.2%仍在低位徘徊。但近期随着各地政府对房企拿地资金和购房信贷资金的监管调控力度上升，预计后续随着成交持续降温，销售端资金来源的回落将较为明显。
1-10月，40城土地累计供应面积同比下降7.8%，较上月扩大1.5个百分点，累计成交量同比下降5.9%，较上月扩大2.7个百分点；40城土地累计成交金额同比上升43.5%，较上月回落10.8个百分点。土地市场呈现企稳态势，但整体结构分化依然严重，一二线城市供应紧缺，而三四线城市未开发土地库存量依然较大。
政策与新闻方面，银监会严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；央行上海总部严格实行限贷，防范资金违规流入土地市场；上交所发布债券新政，房地产公司债不得购臵土地；上海税务局个人住房房产税12月31日前缴纳税款；上海银监局辖内商业银行严格执行房地产市场调控政策；杭州楼市调控升级，首套房首付比例提升至30%；广州放开商贷占比不超过50%限制；福建发布限地价令，土地溢价超过一定比例将中止出让。